據媒體報道，招商銀行行長助理彭家文在近日舉行的2023年中期業績交流會上表示，存量房貸利率下調勢在必行，亦是大概率事件。目前招商銀行已經制定了預案， 但還沒有最終的方案。
(資料圖)
網絡圖片
除此之外，今日一份交通銀行即將召開個人房貸存量利率調整項目啟動會的截圖在網上傳播開來，圖片內容顯示，交通銀行擬于8月30日（本周三）召開個人住房貸款存量利率調整項目啟動會議，要求數管部、軟件中心、數據中心、測試中心、個金部/消保部、公司部、網金部等部門參會。
啟動會議截圖
上圖經21世紀經濟報道記者核實，圖片內容屬實，即將召開此次會議的是國有六大行之一的交通銀行，該會議由該行零售信貸部牽頭召開。
實際上，多家A股上市銀行高管在中期業績發布會上透露，對于存量房貸利率下調進行了業務的梳理、分析、測算，已經有了預案。
7月以來，金融管理部門數度就存量房貸利率發聲。中國人民銀行、國家外匯管理局召開的2023年下半年工作會議明確，指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。高層頻頻發聲，但存量房貸利率下調卻遲遲難以落地。
01
復雜性：
需統籌兼顧，落地難“一刀切”
下調存量房貸利率需要統籌兼顧多重因素，這給具體的調整增加了復雜性，相關措施的落地很難“一刀切”。
對于存量房貸利率下調的困難，主要有以下幾方面：
①存量按揭利率調整對于銀行息差將產生負向壓力。當前房貸利率占銀行貸款比重，比2008年增加了1倍，如果全面下調存貸房貸利率，是銀行業不能承受之重。今年以來，隨著貸款利率不斷下調，銀行利息收入走低，致使銀行經營承壓。銀行凈息差持續承壓，若存量房貸利率下調，與市場平均收益率倒掛明顯，對銀行的經營會造成進一步的壓力。
②當前不同銀行“標準并不統一”，有很多因素需要兼顧好。比如，如何兼顧好“因城施策”問題，在“因城施策”的同時如何考慮好公平性問題，還有銀行系統能否支持的問題。各個城市、各個分行不一樣，很多客戶的情況也不一樣。各家銀行主動下調存量房貸利率的動力并不充足。需要部門牽頭推動，銀行很難單獨就此做出調整。
02
可行性：
會增強客戶黏度，長期來看有其利
招商銀行行長助理彭家文在采訪中表示：“招商銀行已經通過樂觀情景、中性情景和不利情景來測算下調存量房貸利率的影響。從測算結果看總體還是可控的，應該還在我們的掌握之中?！?/p>
彭家文說，存量房貸利率下調的背景是因為提前還貸的量比較大。隨著存量房貸利率的下調，提前還貸的因素會有一定程度的消化，反過來會帶來房貸量的增長。此外，隨著存量房貸利率下調，一定程度上會增強客戶的黏度，從而對零售業務的增長有利。因此，不能光看對短期財務的不利影響，長期來看也有其有利的一面。
關于銀行落地方案，有下面幾方提議：
1）在人民銀行的統一指導下，通過市場利率定價治理機制，各主要銀行商定存量房貸利率調整的總體原則，然后各家銀行出臺具體的方案，明確存量房貸調整的條件、標準、流程，再由銀行的分支機構與客戶進行自主協商。
2）可掛鉤商業銀行個人房貸置換的進度，有針對性地下調其法定存款準備金率做相應補償，對商業銀行存量房貸置換導致的利差損失，通過設計結構性貨幣政策工具進行彌補，以央行再貸款或財政貼息等方式加以保證等。
3）將存量按揭貸款利率加點后與目前區域最新加點幅度相比，高于后者的，按揭貸款可調降至最新的，低于最新加點幅度的則保持不變。
4）2017年以來高房貸利率時期的首套購房者率先受益，會優先被顯著降低“加點”；二套房可能也會適度下調，但是預計力度不會太大。
綜合來源上海證券報、第一財經
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