今日投資精華0803， 中信建投證券 研究，5分鐘
01PART重點(diǎn)推薦·目錄宏觀|宏觀經(jīng)濟(jì)五十圖：2023年三季度量化|基本面量化模型跟蹤月報(bào)(2023年08月)：盈利逐漸修復(fù)，看好券商、消費(fèi)和TMT行業(yè)的相對(duì)收益
【資料圖】
政策研究|未來房地產(chǎn)政策還有哪些優(yōu)化空間？
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02PART重點(diǎn)推薦·正文
宏觀經(jīng)濟(jì)五十圖：2023年三季度2023年二季度補(bǔ)償性因素退潮，經(jīng)濟(jì)再度轉(zhuǎn)弱；預(yù)計(jì)下半年經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，復(fù)合增速再度回升，全年GDP5.4%。
CPI同比走弱主因高基數(shù)加弱需求，下半年有望回升；隨著翹尾因素減弱，預(yù)計(jì)三季度PPI降幅收窄，下半年逐步回升。
需求方面，二季度投資總量放緩，結(jié)構(gòu)分化，高技術(shù)產(chǎn)業(yè)保持高增，基建中樞回落，地產(chǎn)仍下行；消費(fèi)階段性轉(zhuǎn)弱，6月邊際回暖；多元化和汽車行業(yè)崛起對(duì)沖外需下降；海外軟著陸預(yù)期升溫。
供給方面，二季度制造業(yè)PMI降幅收窄，非制造業(yè)小幅回落。工業(yè)生產(chǎn)修復(fù)；產(chǎn)能利用率處于低位； 新能源 生產(chǎn)保持高增。主體人群就業(yè)明顯改善，青年失業(yè)結(jié)構(gòu)矛盾仍存。
政策方面，財(cái)政收支更趨平衡；債務(wù)發(fā)行進(jìn)度正常。社融回落但有結(jié)構(gòu)亮點(diǎn)；調(diào)降存款利率化解風(fēng)險(xiǎn)。擴(kuò)需求政策溫和加碼，限制性政策逐步松綁。
風(fēng)險(xiǎn)分析：消費(fèi)復(fù)蘇的持續(xù)性仍存不確定性。地產(chǎn)行業(yè)未來走勢(shì)仍存不確定性。歐美緊縮貨幣政策的影響或超預(yù)期，拖累全球經(jīng)濟(jì)增 長(zhǎng)和 資產(chǎn)價(jià)格表現(xiàn)。
地緣政治沖突仍存不確定性，擾動(dòng)全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)前景和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好。未來房地產(chǎn)政策還有哪些優(yōu)化空間？
7月14日，中國人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾在2023年上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)指出，“我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生深刻變化，過去在市場(chǎng)長(zhǎng)期過熱階段陸續(xù)出臺(tái)的政策存在邊際優(yōu)化空間”。本文對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行回顧、從供需端梳理過熱階段出臺(tái)的政策、最后分析房地產(chǎn)政策還存在的優(yōu)化空間。
房地產(chǎn)行業(yè)回顧：從供給端來看，房地產(chǎn)行業(yè)投資自1998年停止住房實(shí)物分配以來，至2014年維持在10%以上的高增長(zhǎng)，到2022年轉(zhuǎn)負(fù)，新開工房屋面積則波動(dòng)較大；從需求側(cè)來看，商品房銷售額和銷售面積走勢(shì)較為一致，自1998年房改后，分別在2008年、2014年和2022年增速轉(zhuǎn)負(fù)；在資本市場(chǎng)方面，頭部房企與上市房企走勢(shì)基本一致，但頭部房企上漲與下跌都更為穩(wěn)妥。
過熱階段出臺(tái)的政策：從最低首付比例來看，首套房基本維持在30%左右，第二套房的最低首付比例高達(dá)60%及以上；從房貸利率來看，貸款利率基本上都不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，隨后房貸利率在LPR的基礎(chǔ)上加點(diǎn)形成；從稅費(fèi)來看，普通住房雖然在居住一段時(shí)間后可以免征營(yíng)業(yè)稅，但房屋轉(zhuǎn)讓與出售等相關(guān)稅費(fèi)仍不低。在過熱階段出臺(tái)的政策主要是在需求端發(fā)力，在2020年之后就在供給側(cè)發(fā)力，出臺(tái)的政策主要包括“三道紅線”和“貸款集中度管理”。還存在的優(yōu)化空間：自去年年底以來，供給側(cè)“三支箭”落地寬松，需求側(cè)強(qiáng)調(diào)“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”，供需兩側(cè)相較于以往皆有所寬松，我們預(yù)計(jì)房地產(chǎn)政策還可從以下五方面進(jìn)一步優(yōu)化，一是房企融資邊際寬松；二是差異化降低首付比例和貸款利率；三是一二線城市放寬購房資格；四是“城中村”改造和老舊小區(qū)升級(jí)進(jìn)一步推進(jìn)；五是關(guān)注縣域及鎮(zhèn)域舊房升級(jí)。
風(fēng)險(xiǎn)提示：模型基于歷史數(shù)據(jù)，對(duì)未來預(yù)測(cè)能力有限。
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